قولنامه بصورت سند بیع تنظیم شده باشد .
آنچنانکه در سنوات اخیر مرسوم گردیده باینکه طرفین معامله ،سند مرقوم را بعنوان بیع نامه تنظیم می کنند که دلالت در وقوع بیع داشته باشد ، وبه عبارتی از جمله این که معامله قطعی است ، ایجاب و قبول بیع جاری گردید و …در آن آورده میشود ) بدیهی است د رصورتیکه عقد بیع واقع شده باشد فروشنده ، مالک ثمن و خریدار مالک مبیع میگردد (ماده 362 ق .م ) آیا این سند بصورت سند انتقال قابل اعتبار است ؟ توضیخ مختصری در مورد اینکه سند مالکیت چه سندی است ضرورت دارد . قانون ثبت ، سند مالکیت را دلیل مالکیت دانسته و درماده 21 قانون مرقوم آمده است : «پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک دردفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق دفتر املاک داده میشود «سند مالکیت آن قسمت از ثبت دفتر املاک است که مطابق مواد 10 و 11و 14 و 16 و 17 الی 21 انجام یافته است و ماده 22 همان قانون مقرر میدارد «همینکه ملکی مطابق قانون به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک باسم او ثبت شده با کسی که ملک مزبور باومنتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا باو رسیده باشد مالک خواهد شناخت آنچه مورد توجه از عبارت ماده میباشد این قسمت است که : دولت کسی را که ملک باو منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده استخحراج و تنظیم شده باشد بنابراین مادام که ثبت معامله در دفتر املاک صورت نپذیرد خریدار قولنامه مالک شناخته نمیشود پس تنظیم سند قولنامه بشرحی که در بالا بیان شد ارزش و اعتبار سند مالکیت را نمی توان د داشته باشد . بدیهی است هیچ ملکی از مالک آن بدیگری انتقال داده نمیشود مگر عقدی واقع گردد هیچ عقدی واقع نمیشود مگر اینکه رعایت قانون شده باشد . نتیجه آنکه انتقال مالکیت اموال غیرمنقول باثبت آن که حکم قانون است واقع میشود . و سند قولنامه بعنوان سند مالیکت اعتبار ندارد و عقد بیع واقع شده هم ، ملک را از مالکیت کسی که سند بنام اوست خارج نمیکند رای 414-6/3/29 شعبه 8 دیوانعالی کشور مؤید این مطلب میباشد . «مستفاد از ماده 46 قانون ثب این است که سندی که د رزمینه معامله میباشد . «مستفاد از ماده 46 قانون ثبت این است که سندی که در زمینه معامله بطور غیررسمی تنظیم شده باشد اعتبار ندارد و معامله باطلاق خود شامل رهن هم هست خلاصه که منظور از ماده مذکور این است که ملک ثبت شده بدون سند رسمی متعلق حق هیچ کس غیر از مالک اول نگردد بنابراین چنین سندی مطابق منع این ماده بعد از تحقق ثبت ملک در دفتر املاک قابل پذیرش نیست .»
قولنامه سندی است که در آن تعهد به انتقال شده
بدین عبارت که دو طرف آن در خصوص بیع خانه ای گفتگوهای خود را انجام داده اند و تراضی حاصل گردیده درسند مرقوم توافق می نمایند که با آماده شدن مدارک و شرایط مربوط به تنظیم سند رسمی در تاریخ معین در دفترخانه حاضر شوند :معامله و انتقال صورت گیرد چنین سندی در شمول مواد 46 و 47 قانون ثبت نمیباشد زیرا این سند دلالت برانتقال مورد معامله ندارد بلکه تعهد به معامله و انتقال شده است . لذا ثبت رسمی سند تعهد الزامی نمیباشد در این حالت حق عینی برمال موضوع معامله ایجاد نمی گردد . شعبه 8 دیوانعالی کشور د ررای 779-12/5/27 اعلام داشته : «مواد 47 و 48 قانون ثبت راجع است بادعای انتقال ملک بنابراین اگر خواهان مدعی انتقال نباشد و فقط الزام خوانده را باجرای تعهد ( حضور در دفترخانه ) پس از اخذ انحصار و وراثت برای انتقال دادن ملکی که قبلا فروخته است تقاضا نماید منطبق بامواد مذکور نخواهد بود » و در رای شماره 767-2/4/29 شعبه 4 دیوان چنین گفته است : «مواد 47 و 48 قانون ثبت ناظر بتعهد نمیباشد » مستند واقع شدن چنین سندی در دعوی الزام بانجام تعهد و ترتیب اثر دادن بآن بلااشکال است ا زمجموع نظرات دیوان کشور وطبیعت قولنامه روشن میگردد که تشریفات است از مجموع نظرات دیوان کشور و طبیعت قولنامه روشن میگردد که تشریفات مربوط به تنظیم سند رسمی انتقال اموال غیرمنقول برای قولنامه چنین معامله ضرورت ندارد و تنظیم تعهد مرقوم بصورت سند عادی هم معتبر میباشد .
شرایط مربوط به طرفین عقد
برای بستن هرقرارداد طرفین باید اراده نمایند که عقدی را واقع سازند و به انعقاد آن رضایت داشته باشند هم چنین واجد اهلیتی باشند که قانونگذار برای اعتبار قراردادها معین نموده است .
الف : حاکمیت اراده
اشخاص در بستن قرارداد آزاد هستند و میتوانند هر موقع بخواهند سال خود را بفروشند و هرزمان مالی را که در معرض فروش قرار گرفته بخرند و نیز در قراردادی که منعقد می نمایند هر تعهدی را با شرایطی که مورد نظرشان میباشد قبول نمایند . از طرفی می توانند قرارداد را بصورت یکی از عقود معین واقع سازند ، یا اینکه خارج از عقود معین آنرا منعقد نمایند . قانونگدار نیز این اقدام متعاملین را محترم می داند و طرفین را مقید و پای بند به توافقی که نموده اند دانسته است جز طرفین قرارداد، هیچ شخصی و مقامی ، قراردادی را که منعقد شده است نمی توانند تغییر دهند ، یا آنرا برهم زند. این مفاهیم را قانونگذار درماده 10 قانون مدنی بدین عبارت بیان داشته که : «قراردادهای خصوصی نسبت بکسانیکه آنرا منعقد نموده اند ، در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد ، نافذ است ، در این ماده قانونگذار محدودیتی برای اشخاص قایل نشده ، تنها در ماده 975 ق . م نیز آزادی مطلق متعاملین محدود گردیده ، این ماده مقرر میدارد : «محکمه نمی تواند قوانین خارجی یا قراردادهای خصوصی را که برخالاف اخلاق حسنه بوده یا بواسطه جریحدار کردن احساسات جامعه یا بعلت دیگر مخالف بانظم عمومی محسوب می شوند ، بموقع اجرا بگذارد اگر چه اجراء قوانین مزبور اصولا مجاز باشد .
آزادی اشخاص در انعقاد قراداد تاحدی است که قانون آمره ای براثر توافق آنها از اعتبار و اثر نیفتد به عبارت دیگر اراده طرفین عقد لازم است در محدوده قانون به فعالیت بپردازد .این آزادی و اختیاری که اشخاص دارند و بموجب آن مبادرت به ایجاد عقد و قرارداد می نمایند آزادی قراردادها و حاکمیت اراده نامیده میشود .
ب : قصد ورضای طرفین
ج :ایجاب و قبول
د: اهلیت طرفین
قولنامه و وعده :
وعده بمعنای عهد وپیمان آورده شده و در اصطلاح تعهد به بستن قرارداد برای انجام یا عدم انجام کاری است و نیز وعده در فقه اخبار یک یا دو نفر بدیگری از وقوع عقدی است که بعدا بین آنها واقع خواهد شد بدون اینکه تعهد یاانتقالی صورت گیرد و بهمین جهت منشاء آثار حقوقی نمیباشد .
از تعریف فوق این نتیجه گرفته میشود که وعده دو نوع است وعده ای که اخبار است بدون ایجاد تعهد و وعده ای که قصد انشاء در آن میباشد و وعده دهنده ملزم و متعهد بآن است . مفهوم قصد انشاء مورد را روشن تر مینماید . انشاء در لغت بمعنی ایجاد کردن است و این دو (انشاء و ایجاد ) مرادف هم بکار برده میشوند . قصد انشاء یعنی قصد ایجاد چنانکه ماده 193 قانون مدنی در تعریف عقد بکار گرفته ولی قصدی که خلاق نباشد قصد اخبار است چنانکه در ماده 1259 قانون مدنی آمده از امری که ایجاد شده خبر داده میشود .
قولنامه وتعهد یکطرفی :
تعهد یکطرفی عمل حقوقی است که ماهیت قراردادی دارد و عقدی است غیرتبادل که یطرف ملتزم ومتعهد میشود بفروش مال غیرمنقولی به دیگری درحالیکه برای متعهدله التزامی ایجاد نمیشود.
مثال : شخصی به خرید قطعه زمینی تمایل دارد اما شرایط و امکانات او در حال حاضر اجازة خرید را نمی دهد با صاحب زمین توافق میکند که بموجب آن مالک زمین متعهد میشود هرگاه در خلال مدت معین خریدار اراده و رضایت خود را به انجام معامله اظهارنماید بیع واقع میشود مالک در خلال مدت مقید به تعهدش هست و عقد ایجاد میشود هرگاه متعهدله رضایت خود را در خلال مدت اعلام کند این تعهد از طرف متعهد در زمانی که معین گردیده قابل رجوع نمیباشد و نیز در این رابطه متعهد تمامی شرایط فروش و معامله را مشخص می نماید .
تعهد یکطرفی ایجاب نیست زیرا ایجاب در عقود و معاملات درخواست و پیشنهاد معامله است [1] به عبارت دیگر قصد انشاء بایع را ایجاب گویند زیرا ایجاب تنها با اراده یکطرف تحقق میباشد ولی تعهد یکطرفی توافقی است که بین طرفین واقع میشود [2] ایجاب اگر مقید بزمان نباشد قابل عدول ازطرف ایجاب کننده است ولی تعهد یکطرفی قابل رجوع نمیباشد . نظر مخالف هم وجود دارد که تعهد هم اگر یکطرفی باشد و زمانی برای آن پیش بینی نشده باشد مانند ایجاب غیرمقید به زمان قابل رجوع است و حداکثر زمانی که برای آن باید قائل شدهمان زمانی است که برای ایجاب غیرمقید به زمان ، قائل میشویم مگر اینکه دلایل یا اوضاع و احوال دیگری همراه باشد . جهات مشترکی که ایجاب با تعهد یکطرفی دارد اینست که هرگاه ایجاب مقید بزمان باشد هر دو در مواعد معین شده قابل عدول نیست و بعد از سپری شدن مهلت ذمه متعهد و موجب بری می شود . ایجاب اگرقبول به آن ضمیمه شد عقد را بوجود میآورد تعهد یکطرفی هم هرگاه رضایت متعهدله به آن پیوست گردید عقد ایجاد میشود . معهذا وعده یکطرفی را میتوان حد بین ایجاب و عقد نهائی دانست .
تعهد یکطرفی با قولنامه نیز تفاوت دارد : در قولنامه برای عقد نهائی و اصلی طرفین قصد ایجاد آنرا می نمایند به عبارتی ایجاب و قبول را باید واقع سازند ولی تعهد یکطرفی فقط نیاز به قبول دارد با پیوست قبول ، عقد ایجاد میشود ، تعهد یکطرفی در واقع بنفع متعهدله است که در زمان تعهد طرف آزادی دارد که با اعلام رضایت خود عقد را ایجاد نماید و می تواند اعلام رضایت نکند پس از طرف او جایز است ولی قولنامه برای طرفین لازم است وجز با اقاله و تفاسخ یا جهات قانونی دیگر عقد از بین نمیرود . تعهد یکطرفی جزئی از ارکان عقد اصلی است ولی قولنامه مستقل از آن است . تعهد یکطرفی را تعهدی غیرمعوض دانسته اند و حال آنکه قولنامه معرض است . بدیهی است «هرعقدی متوقف برقبول است که اثر ایجاب بدون آن قبول ،واقعیت خارجی کامل پیدا نکند در مباحث تعهدات یکطرفی قرض بحث در جائی است که اثر قصد یکطرفی متعهد بلافاصله واقعیت خارجی کامل پیدا میکند . یعنی بدون قبول طرف از مطلب بالا و آنچه که گذشت قصد انشاء نیست بلکه رضائی است که عقد یا عهد مرقوم را بوجود میآورد.