قولنامه شرط ابتدائی است :
بموجب بخشنامه 6059/1-6/2/62 شورای عالی قضائی که برمبنای نظریه شورای نگهبان صادر گردیده باین شرح :«آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد خارج لازم انجام نگرفته وتعهد نشده است اعتبار قانونی وشرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین راالزام به وفا نمایند . قولنامه را بلحاظ اینکه ضمن عقددیگری بصورت شرط آورده نشده لازم الوفاء ندانسته است .
قولنامه سند بیع است :
عده ای معتقدند که هرگاه از مفهوم ومنطوق این سند احراز شود که طرفین صیغه عقد بیع را جاری نموده اند ، سند مرقوم سند بیع است . وچنین استدلال می نمایند که ارکان بیع پس از توافق و تراضی که صورت میگیرد ، با ایجاب و قبول واقع میشود ، ثبت بیع غیرمنقول در دفتر اسناد رسمی ، از الزامات قانونی است و فرع برعق مذکور است و مساله منافاتی هم با مواد 46 و 47 قانون ثبت ندارد .
درست است که سندعادی بیع غیرمنقول در ادارات مورد استناد و پذیرش نمیتواند باشد (ماده 48 قانون ثبت ) ولی دلیل بروقوع عقد بیع خواهد بود . والزام فروشنده را به تنظیم سند رسم در دفتر خانه میتوان خواست .
در این طرز فکر آنچه که موجود حق اس همان تحقق عقد بیع است از لحاظ اجرای صیغه ایجاب و قبول وتنظیم سند رسمی از شرایط صوری وتشریفاتی بیع میباشد . در واقع استدلال این نظر این است که نفس معامله و خرید و فروش تمام شده سند تمام نشده است .سئوالی که مطرح میشود اینست که در این سند اگر فروشنده تعهد به حضور دردفترخانه وتنظیم سند انتقال نکرده باشد ، آیا می توان الزام اورا به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال درخواست نمود ؟ اگر تنظیم سند رسمی را فرع برعقد بیع بدانیم فروشنده با وقوع عقد ملزم است تبعات قانونی قضیه را نیز رعایت و عملی نماید ، ولی اداره حقوقی دادگستری خلاف آنرا نظرداده است ،اداره حقوقی چنین استدلالی نموده : «اگر سند عادی معامله زمین با خانه تعهدی برای تنظیم سند رسمی نشده باشد ، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مورد نخواهد داشت ، و از ماده 225 قانون مدنی هم استفاده نمی شود که معامله زمین یا خانه باسند عادی بدون تعهد تنظیم سند رسمی ، مجوز ملزم ساختن فروشنده به تنظیم سند رسمی باشد از طرفی اگر نفس معامله را تمام شده بدانیم ، لازم است قایل شویم که مالکیت خریدار برمبیع استقرار یافته است و همینکه مالکیت استقرار یافت شامل تمام آثار مالکیت خواهد بود باین ترتیب که تصرف در ملک مزبور بدون اجازه مالک جایز نیست ، منافع مالک از آن تاریخ متعلق خریدار خواهد بود ، و حال آنکه مادام که معامله به ثبت نرسد ، و بنام خریدار در دفتر املاک ثبت نگردد ، خریدار مالک شناخته نمیشود به عبارت دیگر ، مالکیت وقتی مستقر میگردد که قانونا تملیک تحقق یابد و مالکیت اموال غیرمنقول هم با ثبت انتقال در دفاتر اسناد رسمی صورت میگیرد .
قولنامه تعهد به انتقال است :
طرفداران این نظریه استدلال می نمایند که قولنامه قراردادی است در شمول قراردادهای ماده 10 قانون مدنی که طرفین در مقابل هم متعهد به انجام عمل و امری میگردند لذا هریک از آنها که از انجام تعهد خودداری نماید از طریق دادگاه میتوان او را ملزم بانجام تعهد نمود. براساس این نظر فروشنده متعهد میشود در مهلت مقرر آنچه را که متعهد شده واقع سازد و از مفهوم این تعهد استنباط میگردد که حق ندارد مورد تعهد را بدیگری واگذار کند و همچنین به اعتبار الزام آور بودن قرارداد چنانچه حاضر به انتقال نگردد پس از صدور حکم دادگاه نماینده محکمه سند را امضاء مینماید. هیات عمومی دیوانعالی کشور دررای اصراری 357-26/12/42 همین نظر را اتخاذ نموده است . «مستند دعوی تعهد نامه ای بیش نیست که بموجب آن فرجام خوانده متعهد گردیده پس از تحصیل اسناد مالکیت نصف مشاع اتومبیل موصوف در آن را یکی از دفاتر اسناد رسمی بفرجامخواه منتقل نماید و قبل از انجام تعهد اتومبیل مزبور ( بشرح اوراق مضبوط در پرونده ) بسبب تصادف معامله انجام نگردیده بنابراین آنچه در حکم فرجام خواسته قیدگردیده ورقه مستند دعوی را حاکی از بیع قطعی کرده موافق مستند دعوی نمیباشد و دلیل دیگری هم بروقوع بیع اقامه نشده …؟
سابقه این رای نشان میدهد که استدلال و استنباط دادگاه بخش از قولنامه اینست که معامله وقوع آن موکول بآینده است . شعبه 6 دیوانعالی کشور در تائید این نظر مالکیت را مادام که قانونا مالک شناخته نشود نپذیرفته ، بیع را قطعی تلقی نکرده است و حال آنکه همین سند را محاکم شهرستان کافی در وقوع بیع دانسته و انتقال را در واقع و نفس الامر با تحقق بیع از فروشنده به خریدار محقق دانسته اند و انتقال رسمی را که در قولنامه آمده فرع برعقد مزبور قرار داده و خریدر را مالک مورد معامله دانسته و قولنامه را بعنوان سند بیع پذیرفته اند که سرانجام هیات عمومی قولنامه را سند بیع تلقی نکرده وبیع را منطبق و سازگار با محتویات قولنامه ندانست هرچند بزعم شعبه 39 دادگاه شهرستان الفاظی از قبیل «واگذار نمودم » در این سند گنجانده شده بود .
این طرز فکر طرفداران نسبتا زیادی در محاکم دارد وآراء متعددی هم از شعب دیوانعالی کشور و سایر دادگاههای بدوی وتجدیدنظر صادرگردیده در مورد اینکه وعده بیع الزام آوراست بین حقوقدانان اتفاق نظر میباشد تنها نظر مخالفی که دیده میشود[1] این عبارت «قولنامه فروش یا خرید یا قولنامه ایکه در آن حق تقدم در خرید بشخص معینی داده میشود بیع نیست زیرا در بیع مالکیت مبیع از بایع بیشتری منتقل میشود در حالیکه ماهیت قولنامه فقط وعده بیع است و وعده بیع اساسا الزام آور نیست بهمین جهت بنظر اینجانب قولنامه فروش الزام آورنیست و نمی توان با استناد آن الزام بانجام معامله را در تاریخی که در قولنامه معین میشود خواستار گردید . استناد بماده 10 قانون مدنی هم برای اثبات صحت و الزام آور بودن قولنامه کافی نیست زیرا ماده 10 صرفنظر از شان نزول آن ناظر بقرارداد میباشد و قولنامه چیزی جز وعده بیع نیست و نمی توان آنرا قرارداد تلقی نمود …»
باتوجه به تعریفی که از قولنامه نمودیم باینکه قراردادی است که طرفین منعقد مینمایند که قصد آنها الزام به بیع در آینده است و در هر قرارداد حداقل توافق دو اراده ضرورت دارد. در قولنامه این توافق حاصل شده است و مقصود از توافق هم ایجاد تعهد است که فروشنده متعهد به فروش و خریدار متعهد به خرید میگردد لذا این توجیه که قولنامه قرارداد نیست ، قابل بررسی بیشتری است وعده هم مفهوم حقوقی آن جز تعهد نمیباشد . اگر این نظر را بپذیریم که وعده مرقوم تعهد آور نیست سئوالی که قابل طرح است این است که چه آثاری براین اقدام باراست و آیا اکسان عاقل عمل عبث انجام میدهد ؟ و اگر تنظیم آن آثاری نداشته باشد چه ضروری است که طرفین مبلغی بعنوان وجه التزام قرار دهند که خود را ملزم به انجام عقد اصلی نمایند که در صورت تخلف وجه التزام را بپردازند ؟
هریک از اطراف قولنامه در تنظیم و امضای آن دو هدف دارند باین توضیح که هنگام تنظیم و امضای قولنامه ، هم وقوع و امضای عقدی راکه منظور نظر میباشد در افکار خود دارند ، و هم امتناع یا عدم توفیق بآن را ، در صورتیکه عقد واقع شد مرا حاصل شد و درغیراینصورت ضمانت اجرای عدم وقوع عقد جایگزین آن خواهد شد و این تعهد ، بنحویکه در ابتدا بیان گردید ،ناشی از قرارداد است و ماده 10 قانون مدنی برآن حکومت می نماید.
ماهیت قولنامه
همانطور که گفته شد قولنامه پیش قراردادی است که طرفین منعقد می نمایند تا ملزم به انعقاد عقد اصلی بشوند پس اگر در این سند طرفین آن بعنوان فروشنده وخریدار نامبرده میشوند این امر دلالت برخرید وفروش (وقوع بیع ) ندارند .عرف نیز افاده بیع از قولنامه نمی نماید رویه محاکم و هیئت عمومی دیوانعالی بحال صادر شده است . فقه وحدت رویه را باید ناشی از یکنواخت نبودن قولنامه ها ، عدم اطلاع تنظیم کنندگان آنها از قوانین مربوطه و مختلف بودن محتوی و مندرجات آن ها دانست . بهمین جهت انتخاب یک نظر واحد مشکل بلکه غیرمقدور است . معهذا آنچه مسلم است برا ی اینکه بتوان در مورد ماهیت حقوقی قولنامه اظهار نظر قطعی نمود ، لازم است ، اقدام معمول شده در تنظیم قولنامه بنحو صحیح اظهار نظر قطعی نمود ، لازم است ، اقدام معمول شده در تنظیم قولنامه بنحو صحیح توصیف گردد . توصیف اعمال حقوقی بدون شک تابع عناوینی که طرفین برآن می نهند ، نمی باشد بلکه از مندرجات و محتویات سندی که تنظیم می نمایند باید قصد مشترک روشن نمود قولنامه تعهد به انتقال است یا سند انتقال (بیع ) و یا وعده ای که الزامی برای طرفین ایجاد نمی نماید ، در سنوات اخیر قولنامه تحت عنوان بیع نامه ، فروش نامه و امثال آن تنظیم میگردد که بحقیقت بیع نیست ، روشی است برمبنای طرز تفکر ایجاد شده چند ساله اخیر که این تعهدات را بصورت شرط ضمن عقد یا بصورت عقود معین می پذیرند و نیز ، دوراندیشی اطراف قولنامه است تا در صورت وقوع اختلاف و رجوع به محاکم ، برای احقاق حقوق خود زحمت کمتری را در توجیه و تفسیر سند واستدلال و ثبوت دعوی متحمل شوند .
در خصوص ماهیت حقوق قولنامه نظرهای مختلفی را که وجود دارد بررسی می نمائیم .
مبایعه نامه :
این اسناد که درچند سال اخیر مرسوم و ایجاد شده ظاهرا به صورت سند وقوع بیع بین طرفین تنظیم میشود . به عبارت دیگر معامله قطعی بنی طرفین واقع میگردد. شرایط معامله در این سند قید میشود ( هرچند ممکن است قسمتی از ثمن موجل باشد و مبیع هم تسلیم نشود ) که در این اقدام تنظیم سند رسمی امری جدا از عقد است و به بعد موکول میشود ، از طرفی به استناد ماده 220 قانون مدنی تنظیم سند را ظاهرا نتایج قانونی حاصل ازعقد می گیرند . بدیهی است نتایج قانونی حاصل از عقد آثاری است از عقد که قانون میشناسد تنظیم سند رسمی آثار قانونی عقد نمی باشد . این اسناد را قولنامه تلقی کرد هرگاه عقد بیع را طبق ماده 339 ق .م پایان یافته بدانیم . از تعریف قولنامه و مقایسه آن با اقدام متعاملین بصورت بیع نامه موضوع روشن است .